Luego de analizar los avances en la construcción y rehabilitación de viviendas, el estado de la producción local de materiales para tales fines, el proceso de entrega de subsidios a las personas con más bajos ingresos para costear acciones constructivas y las experiencias de quienes las asumen con recursos propios, Vanguardia continúa los reportajes dedicados a la vivienda y el hábitat en Villa Clara, con una mirada a las posibilidades no aprovechadas en el mercado inmobiliario.
La idea salió a relucir en varios momentos de la investigación que dio lugar a las primeras dos partes de la serie «Casos y cosas de casa», como una propuesta para resolver o minimizar, entre otras problemáticas, incumplimientos en la implementación de la política de la vivienda, atrasos en la solución de afectaciones ocasionadas por eventos meteorológicos, elevada demanda habitacional insatisfecha, desabastecimiento, altos precios y desvío de los materiales de la construcción al mercado negro, excesiva burocracia, financiamiento insuficiente, falta de control, violación de las normas jurídicas y otras distorsiones asociadas a la entrega y ejecución de subsidios, así como la nula correspondencia entre los créditos que ofrece el banco a personas naturales y el costo real de las acciones constructivas.
El mercado de los inmuebles
Complejas, multidimensionales, en continuo movimiento y hasta con ciclos de desarrollo similares al de los organismos vivos. Así califica a las ciudades el Dr. C. Andrés Olivera Ranero, arquitecto y profesor titular de la Facultad de Construcciones de la Universidad Central «Marta Abreu» de Las Villas (UCLV), y encuentra en el mercado inmobiliario causas, efectos y evidencias de ese dinamismo.
Al igual que el resto de los mercados, se caracteriza por el funcionamiento basado en el acuerdo tácito entre dos partes, así como por la variabilidad de oferta, demanda y precios.
«En materia inmobiliaria, todo se compra y todo se vende, no sólo las viviendas; aunque quizás este resulta el sector más dinámico. Tampoco hablamos únicamente de vender la propiedad, también entran los alquileres, las hipotecas… Todo eso forma parte del fenómeno financiero mercantil de los inmuebles.
«En el caso de las viviendas, siempre se han vendido, comprado o alquilado; se conserva la propiedad, porque es un bien con un reflejo económico, forma parte del patrimonio y tiene un valor potencial».
Varias investigaciones científicas sobre la evolución de la situación de la vivienda en Cuba a partir de 1959 destacan, entre las legislaciones de mayor impacto, la Ley de Reforma Urbana (1960), que otorgó a los inquilinos la propiedad de la casa de alquiler que habitaban; las leyes generales de la Vivienda de 1984 y 1988, que consolidaron la política del Estado hacia dicho sector, y el decreto ley 288 del 2011, para regular la compra y venta de viviendas por nacionales y residentes permanentes en Cuba, luego de una prohibición prolongada.
En el artículo «El problema de la vivienda en Cuba en el período 2011-2018: situación y principales desafíos», los profesores Roberto Muñoz González y Jorge Manuel García Vázquez señalan, como características sociopolíticas y legales de la cuestión habitacional en el país, la responsabilidad del Estado para que todas las familias tengan un hogar confortable, unida a la participación popular activa; la propiedad personal de la vivienda para la mayoría de la población, la prohibición del desalojo, la protección del hogar como medio básico para vivir y la prohibición de usarlo con fines de especulación o de explotación, la selección del lugar de residencia sin restricciones y la flexibilización en los trámites relacionados con la transmisión de los inmuebles entre sus propietarios (permutas, donaciones y compraventas).
La actualidad cubana
A pesar de los avances, ambos autores y el investigador Carlos García Pleyán, autor del artículo «El mercado inmobiliario en Cuba: carencias legislativas y tributarias», hacen referencia a las lagunas del marco regulatorio, que responde a un contexto socioeconómico distinto. Tales vacíos y disparidades podrían solucionarse en el actual proceso de renovación legislativa, el cual incluye una nueva ley de la Vivienda.
Sobre la propiedad como forma predominante para la tenencia de casas en el país, el Informe Nacional del progreso en la implementación de la Nueva Agenda Urbana en Cuba 2016-2020, ilustra: «De las 3 824 861 viviendas que componen el fondo habitacional, el 88 % son de propiedad personal y el 12 % corresponden a los no propietarios».
Según reflejó el diario Granma en diciembre de 2018, durante la presentación ante la Asamblea Nacional del Poder Popular de la Política de la Vivienda que se implementa en el país desde el 2019, el ministro de la Construcción, René Mesa Villafaña, detalló que de las residencias cuyos moradores no poseían propiedad entonces, el 34 % eran vinculadas y medios básicos, el 20 %, usufructos; el 22 % se encontraban en arrendamiento permanente y el 24 % carecían de titularidad.
No obstante los esfuerzos dedicados a la construcción de viviendas y el mejoramiento del hábitat, la demanda actual no resulta comparable con la de los primeros años de la Revolución, pues muestra un crecimiento, motivado por el deficiente mantenimiento constructivo, el incremento de la población y la reducción del número de habitantes por hogares, lo que multiplica la cantidad de núcleos familiares, según reseñó García Pleyán.
En la propia sesión del Parlamento cubano, en diciembre de 2018, Mesa Villafaña planteaba la necesidad de construir 527 575 casas y rehabilitar 402 120, lo que suma más de 929 000 hogares.
Las cifras anteriores, como las relacionadas con la tenencia, fueron ratificadas por el Informe Nacional Voluntario de la República de Cuba, ante el Foro Político de Alto Nivel de las Naciones Unidas sobre Desarrollo Sostenible, en 2021.
En el caso de Villa Clara, el programa contempla la fabricación de 46 051 viviendas y la rehabilitación de 33 111, de acuerdo con cifras de la Dirección Provincial de Vivienda.
Parecerse al mundo con pensamiento propio
Del criterio de expertos y directivos vinculados con la actividad, las vivencias de varias familias, el análisis de estadísticas y la consulta de investigaciones e informes oficiales sobre el tema, se deriva la necesidad de una mayor implicación del Estado y el sistema empresarial —independientemente de la forma de gestión— en la planificación y construcción de viviendas, y una articulación más efectiva con los gobiernos locales, diversas organizaciones y la población.
«Hace tiempo estoy abogando por eso, no podemos estar lejos de lo que en el mundo funciona bien. Tenemos que aprender y hacerlo a nuestro estilo, porque es nuestra Cuba, pero la experiencia está y hay que nutrirse de ella», propuso José Francisco Quintero Machado, director general de la Empresa de Servicios Técnicos del Arquitecto de la Comunidad en Villa Clara.
«El negocio inmobiliario es una realidad global. Una empresa construye y, como tiene que ser rentable, trabaja con eficiencia, vela por su patrimonio, garantiza la calidad y el mantenimiento de los inmuebles.
«El mundo se mueve con la renta, lo cual resulta menos costoso que obtener la propiedad de una casa. Cada cual adquiere un espacio que se corresponda con sus necesidades, y si decide mudarse por motivos personales, cancela el contrato en el punto de origen y abre otro en el lugar de destino, sin complicaciones. En cambio, si es interés de determinada empresa que un trabajador se traslade de una ciudad a otra, la entidad asume el gasto de la renta», refirió.
El Dr. C. Andrés Olivera Ranero coincide en que «el país tiene que aprender a vivir con ese mercado y utilizarlo a su favor. He escuchado propuestas de destinar viviendas para alquilar, incluso, construirlas para este fin. Por ejemplo, de un edificio de 24 apartamentos, podría dedicarse la mitad a la renta, bajo la gestión de una empresa, entidad u organismo, porque hay personas que no necesitan una casa en propiedad o no les alcanza el dinero para comprarla, pero sí la alquilan.
«En otros contextos, la variedad de soluciones es muy rica. Intervienen entidades públicas y privadas, empresas, organizaciones no gubernamentales y sin ánimo de lucro, bancos y otros actores. Una gran cantidad de estratos de la sociedad encuentra su lugar», comentó.
Para ilustrar un caso, el arquitecto, profesor y coordinador del proyecto Hábitat 2 recurrió a un viaje de estudio que realizó a Nicaragua, donde conoció sobre un programa de hipotecas económicas para familias de bajos ingresos. No se les regalaba la vivienda ni era un subsidio para que ellos la construyeran, sino que un organismo les edificaba hogares económicos, pero decorosos, y luego se les ponía un crédito blando, con mensualidades o anualidades bien bajas. Llegaba un momento en que la casa pasaba a ser de sus moradores, porque ya estaba depreciada y, a fin de cuentas, había sido construida según sus necesidades.
«En manos de una empresa o de una institución estatal se puede establecer un negocio fuerte en Cuba, y que tribute al bienestar, al confort, al cumplimiento de los programas sociales, a estimular a los jóvenes que hoy, por ejemplo, se gradúan con un título de oro, son muy valiosos en su centro laboral y su principal preocupación no tiene por qué ser pagar un alquiler que le triplica el sueldo», afirmó el director de la Empresa de Servicios Técnicos del Arquitecto de la Comunidad.
Partiendo de la premisa revolucionaria de «cambiar todo lo que debe ser cambiado», Quintero Machado considera imprescindible el perfeccionamiento de estructuras y políticas asociadas a este sector vital en Cuba, para dar cumplimiento a una de las prioridades del Programa del Moncada aún no resueltas.
Al calor de una nueva ley contenida en el cronograma de la actual legislatura de la Asamblea Nacional del Poder Popular, Noel Chinea Pérez, coordinador de Programas y Objetivos del Gobierno Provincial, también avizora cambios impostergables, no sólo en el mecanismo de subsidios, sino en toda la política de la Vivienda, que transita por el cuarto año de los diez proyectados con incumplimientos, tanto en la provincia como a nivel nacional.
En el período de enero a septiembre de 2023, Villa Clara edificó 1120 viviendas de las 1242 planificadas: 334 por la vía estatal, 236 células básicas habitacionales (CBH) y 550 por esfuerzo propio, de un plan de 360, 410 y 472, respectivamente.
Chinea Pérez añadió que el indicador más comprometido resulta el de las CBH, que marcha al 58 % de ejecución, y que al cierre del noveno mes del año, la provincia contabilizaba 59 inmuebles terminados, pero sin certificado de habitable, por falta de transformadores y acometidas para la instalación eléctrica.
Una mejor gestión de los recursos
Entre los múltiples desafíos que afronta el desarrollo del hábitat en el territorio, sobresale la necesidad de optimizar la utilización del suelo y detener el crecimiento horizontal desmedido, que complejiza la garantía de transporte y movilidad, energía, agua y saneamiento, gestión de desechos sólidos, acceso al empleo, la educación, los servicios de Salud, las ofertas culturales y de esparcimiento, entre otras exigencias para «lograr que las ciudades y los asentamientos humanos sean inclusivos, seguros, resilientes y sostenibles», como establece el decimoprimer objetivo de desarrollo sostenible.
Javier Orlando Gómez Mederos, delegado de Ordenamiento Territorial y Urbanismo en Villa Clara, enfrenta a diario la no correspondencia entre la demanda y la disponibilidad de terreno. Como condiciones innegociables para el autorizo, distingue el cumplimiento de las regulaciones urbanas, la ubicación en una zona prevista para el desarrollo residencial, acorde con los planes de ordenamiento, y la existencia de condiciones mínimas de urbanización.
«Por lo tanto, casi la mitad de las personas que acuden en busca de espacio han visto denegada su solicitud. Otro 40 % ha aprovechado patios insertados dentro de la ciudad, en los que procede el uso de viviendas», explicó.
La baja disponibilidad de recursos obliga a ocupar las áreas destinadas a edificios multifamiliares con casas cuya tecnología y tipología —que en muchos casos incluye cubierta ligera de cinc— impide el crecimiento vertical.
Consciente de que cada momento merece un análisis particular y la crisis que vive hoy el país limita mucho las oportunidades, el profesor Andrés Olivera también reflexionó sobre el uso más racional del terreno:
«No quiere decir que volvamos a los edificios multifamiliares de prefabricación masiva de años atrás, porque son muy costosos, requieren plantas de prefabricado que ya no tenemos, hormigones caros y mucho acero. Pero la proliferación de viviendas uniplantas, sencillas, a la larga, encarece bastante la ciudad. Si pudiéramos escalar y hacer edificios biplantas o triplantas, ahorraríamos mucho suelo», señaló.
En un contexto caracterizado por la escasez de cemento, acero, insumos para instalaciones eléctricas y combustibles; el crecimiento sostenido e irracional de los precios de materiales y servicios de la construcción, y la imposibilidad de financiar una CBH con el monto máximo permitido de 186 560 pesos o de comprar viviendas a personas naturales para otorgárselas a madres de tres o más hijos a menos de 350 000 pesos, urge una transformación.
El Gobierno cubano ha exhortado al cambio de uso de locales y su adaptación para acoger a familias. De acuerdo con Noel Chinea Pérez, las obras en los primeros edificios de la Escuela Vocacional, en Santa Clara, garantizaron 95 nuevos hogares. Continúan trabajando, a punto de terminar las primeras diez casas en el antiguo preuniversitario de Dolores, en Caibarién, con la participación de la mipyme Destellos, y está previsto continuar habilitando espacios el próximo año.
«Se contabilizan muchos centros cerrados en Villa Clara, pero no podemos hacer una inversión donde las personas no vivirán. Algunos son lugares muy aislados, donde prácticamente no hay desarrollo», acotó.
Ante la actual crisis y la elevada demanda habitacional insatisfecha, resultaría más eficiente destinar los exiguos recursos disponibles a plantas productoras de materiales que contribuyan al autoabastecimiento local; que empresas de arquitectura y proyectos renueven la variedad, la estética y la innovación adormecidas en diseños convencionales demasiado repetidos; que entidades constructivas garanticen un servicio especializado, velen por el inventario, cumplan plazos y requerimientos de calidad, y estimulen a la fuerza de trabajo que hoy permanece subutilizada, sobre todo, en empresas estatales municipales; la alianza entre los sectores productivo, del conocimiento y los gobiernos locales, y el encadenamiento con los 83 nuevos actores económicos no estatales villaclareños cuyas actividades están asociadas a la construcción —Cuba acumula 1760—, según consta en un registro de dicho ministerio, actualizado por última vez en agosto de 2023.
Ganancia popular
Retomando la idea de impulsar el protagonismo empresarial en el mercado inmobiliario cubano, José Francisco Quintero Machado, director de la Empresa de Servicios Técnicos del Arquitecto de la Comunidad, la asume como una oportunidad de concertar negocios con la inversión extranjera y acceder a otras fuentes de financiamiento, para que el subsidio deje de ser un lastre para el Estado y ese capital se destine a otros fines.
«Falta sentido de pertenencia. Están saliendo grandes sumas de dinero, con un objetivo que muchas veces no se cumple, para no ser absolutos. El efecto que estamos buscando, que es el bienestar de los adultos mayores, las madres con tres o más hijos, la persona en algún estado de vulnerabilidad, no se está logrando del todo, porque al asumir una construcción por esfuerzo propio quedan aún más vulnerables. Es algo que urge corregir», aseguró.
Con lo que propone, Quintero Machado aprecia mayor capacidad de gestión para los gobiernos municipales. Si una o varias empresas se ocupan de planificar, construir y administrar las casas, para socorrer a personas que conviven en situaciones complejas, los representantes del Poder Popular a nivel local sólo tendrían que solicitar una que se ajuste a las necesidades concretas del núcleo familiar, rubricar un contrato con la inmobiliaria y asumir los gastos de la renta mientras la familia ocupe el inmueble y se mantenga incapacitada de costear la renta. Siempre resultaría menos costoso que financiar la construcción de una vivienda desde cero, sin garantía de cumplimiento de los términos acordados, como ocurre hoy.
Particular tratamiento merecen los grupos cuyas demandas habitacionales no han sido satisfechas, debido a la acumulación de casos críticos que han acaparado, más que la prioridad, casi la totalidad de la ayuda.
«Hemos sido morosos en la atención a parejas jóvenes y a profesionales», reconoció la vicegobernadora de Villa Clara, Milaxy Sánchez Armas, al profundizar en puntos comunes entre la política de la vivienda y la atención a la dinámica demográfica.
Recordemos que en el Acuerdo 9009/2021 del Consejo de Ministros, que autoriza la compra y asignación de viviendas de propiedad personal para resolver problemas habitacionales, designa como beneficiarios, tanto a madres, padres o tutores legales que tengan bajo su guarda y cuidado tres o más hijos de hasta 17 años como a parejas jóvenes con uno o más hijos, con el objetivo de estimular la natalidad. Además, la garantía de una residencia adecuada y un hábitat seguro y saludable constituye un derecho constitucional reconocido para todas las personas.
«A veces nuestro Estado peca por exceso en la atención, y quedan descuidados algunos sectores», expresó Quintero Machado.
«Debemos pensar cómo estimular esa fuerza joven que impulsará el desarrollo del país. Muchos buscan un futuro en otra parte, porque no ven la posibilidad de adquirir aquí un techo propio, que es a lo mínimo a lo que una persona aspira cuando se independiza: cuarto, baño, cocina-comedor, y que le resulte asequible para su salario. Les hemos dado atención a muchos necesitados; pero ¿y los jóvenes?
«Si se descuida a quien produce, se afectarán también, en un futuro, a los que reciben el resultado de la distribución social, y no estamos mirando ese futuro. Sin suficiente fuerza de trabajo, ¿quién sustentará los programas sociales? ¿Cómo respaldaremos mañana al caso social, a la madre soltera, a la persona en situación de discapacidad? Estamos siguiendo las urgencias y resulta entendible; sin embargo, muchas personas están tirando para adelante y no están siendo atendidas», concluyó.
Lunes, 23 Octubre 2023 09:57
Ese Jose Francisco Quintero Machado va a llegar lejos.